É da essência
da atividade do corretor de imóveis a aproximação entre o
proprietário do imóvel que está à venda e o possível
comprador.
Qualquer que seja a forma pela qual
o corretor de imóveis habilitou-se a fazer essa
aproximação - contratado pela incorporadora ou de forma autônoma -,
o seu comportamento está sujeito, agora, às regras estabelecidas no
Código de Defesa do Consumidor.
A mais importante delas diz respeito à obrigação de
de prestar informações completas, exatas e claras sobre o imóvel
ofertecido à venda, bem como sobre outros fatores que possam
influenciar a vontade do interessado na compra.
Essa regra está contida no art. 6º , III, do CDC,
que estabelece, entre os direitos básicos do consumidor,
"a informação adequada e clara sobre os
diferentes produtos e serviços, com especificação correta de
quantidade, características, composição e preço, bem como sobre os
riscos que apresentem".
Ainda que o corretor atue por conta da
incorporadora imobiliária, não pode omitir dados que sejam
relevantes para essa tomada de decisão. Por exemplo:
formalizando-se o negócio através de promessa de compra e venda,
sempre que o imóvel prometido vender estiver hipotecado a
instituição financeira e essa informação não constar do contrato, o
consumidor deverá ser informado. Essa informação é importantíssima,
como sabem todos os que negociaram com a Encol. Em caso de falência
da incorporadora, o primeiro credor a ser satisfeito é o
hipotecário, pouco importando quanto do preço já tenha sido
pago.
O profissional deve, em conseqüência, ter em mãos
todas as informações necessárias para que o consumidor possa
decidir. Mais do que isto: deve se certificar de que correspondem à
verdade, em especial no que está relacionado com os prospectos
publicitários elaborados pela incorporadora (quanto a estes, vale
lembrar que devem conter, necessariamente, os dados relativos ao
registro da incorporação no Registro de Imóveis).
Esse dever de verificação das informações
publicitárias tem particular importância no caso de obra em
andamento, em que não foram concluídos todos os itens de acabamento
ou finalizada a implantação de equipamentos de lazer, aspectos que
influem sobre a atratividade do negócio. Não pode haver
discrepância entre o que está contido no memorial descritivo,
necessariamente arquivado no Registro de Imóveis - à disposição
do corretor, portanto -, e o que é prometido na publicidade
utilizada pelo profissional.
Outra hipótese de discrepância resulta da utilização
de plantas baixas sedutoras, com a disposição de móveis que, se
tivessem sido desenhados na mesma escala, não caberiam na peça em
que foram colocados. Trata-se de típica propaganda enganosa, capaz
de induzir o consumidor a comprar um bem que de fato não
atende às suas necessidades. O que ocorre, neste caso, é uma
oferta de área útil superior à efetivamente
disponível.
Havendo contradição, o que vale é a informação ou
oferta feita na publicidade. É o que diz o art. 30 do
CDC:
"Toda informação ou publicidade suficientemente
precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com
relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o
fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o
contrato que vier a ser celebrado."
Pode o consumidor, assim, optar por uma das
alternativas estabelecidas no art. 35, que são:
- "exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos
termos da oferta, apresentação ou publicidade;
- "aceitar outro produto ou prestação de serviço
equivalente;
- "rescindir o contrato, com direito à restituição
de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada e
perdas e danos."
Também pode, conforme dispõe o art. 18 do CDC, pedir
o abatimento proporcional do preço convencionado, já que este
abrangeria itens inexistentes no bem que veio a ser
entregue.
Qualquer que seja a escolha do consumidor,
entretanto, podem ter ocorrido perdas e danos, materiais ou morais.
Se for possível concluir que esses prejuízos ocorreram em
conseqüência da confiança depositada nas informações incorretas
prestadas ou disponibilizadas pelo corretor de imóveis,
também ele responderá pela indenização por ter agido com
negligência.
FONTE (REVISTA)
